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2016年石家莊住房公積金貸款新規
時間:2016-3-24 15:54:41    點擊:

       

   從石家莊住房公積金管理中心獲悉,《石家莊住房公積金個人住房貸款管理辦法》(下簡稱《辦法》)已經通過,將于3月1日起正式“上崗”。同時,2004年出臺的《石家莊市住房公積金貸款管理辦法》隨之廢止。新《辦法》共34條,從貸款對象和條件、貸款額度和期限及利率、貸款擔保、貸款辦理及變更、貸款償還等方面進行了詳細規定。下一步,石市公積金中心將根據該《辦法》及相關規定制定實施細則,最晚3月底前出臺。

  結合新《辦法》的亮點及變動條款,石家莊住房公積金管理中心副主任王書剛進行了詳細的便民解讀。
  九大亮點
  公積金貸款限制二套、杜絕三套
  【新規】:《辦法》第三條規定,公積金貸款應遵循依法合規、平等自愿、公平誠實及繳存義務與貸款權利相對等原則。公積金貸款支持職工購買首套及第二套普通住房需求,禁止向購買第三套及以上住房的職工發放公積金貸款。
  【解讀】:《辦法》更強調職工繳存權利與義務的對等,交得多就貸得多。貸款僅支持普通住房,對別墅、豪華公寓不支持公積金貸款。公積金貸款適用于購買本市行政區域范圍內自住住房的住房貸款。以前對于二套貸款,并未明確,而是在實際中執行著,這次《辦法》首度進行了明確。對于二套住房貸款,住房公積金貸款將按照首付30%、貸款利率上浮10%
  滿足七個條件可申請公積金貸款
  【新規】:《辦法》第六條和第七條規定,凡按規定繳存住房公積金的職工,在本市行政區域范圍內購買普通自住住房及償還商業性住房貸款的,均可申請公積金貸款。
  公積金貸款申請人應具備以下條件:
  (一)具有本市常住戶口或有效居留身份,且有完全民事行為能力;
  (二)已連續足額繳存規定時間的住房公積金;
  (三)具有償還貸款本息能力,信用良好;
  (四)所購買的住房為合法的普通住房;
  (五)已付購房款不低于規定比例;
  (六)能夠提供本辦法規定的貸款擔保;
  (七)法律、法規及政策規定的其他條件。
  【解讀】:《辦法》明確了公積金貸款支持以貸養貸,商業銀行貸款可以轉到公積金貸款業務。同時,對于可以申請公積金貸款的申請人也做出了明確規定。其中的“已連續足額繳存規定時間的住房公積金”條款,具體時間將在石市后續出臺的實施細則中進行明確。之所以未在《辦法》中明確具體時間,是考慮到執行時間會根據形勢隨時調整,以前石市是按照連續繳存2年以上執行,后來改為連續繳存1年以上,去年按照住建部規定調整為連續繳存半年以上即可享受公積金貸款。
  現在有貸款的不能再進行貸款
  【新規】:《辦法》第八條規定,申請人及其配偶有尚未還清的公積金貸款或申請人欠繳住房公積金6個月以上的,不批準公積金貸款。
  申請人及其配偶有下列情況之一的,在一定年限內,不批準公積金貸款:
  (一)已使用過公積金貸款的;
  (二)有以欺騙手段提取住房公積金行為的;
  (三)有以欺騙手段騙取公積金貸款行為的;
  (四)有逾期償還公積金貸款或其他不良信用記錄的。
  【解讀】:此條款是條新規定,意味著已經使用公積金貸款的申請人不能立即再申請第二套貸款。以前并未對此有限制,夫妻雙方可以同時申請公積金貸款用于兩套房產。現在新條款規定,目前有貸款的將不能立刻再申請公積金貸款。該條款中的“一定年限內”也將在后續實施細則中進行明確規定。
  貸款額度根據賬戶余額等確定
  【新規】:《辦法》第九條規定,住房公積金貸款額度根據借款人及其配偶住房公積金繳存基數、繳存時間、個人賬戶余額、所購房屋最高貸款比例、貸款年限及還貸能力等因素綜合確定,但不得超過管委會確定的最高貸款額度。
  公積金貸款額度不能滿足借款人需求時,公積金中心應與受托銀行協商,共同推進個人住房組合貸款業務。
  【解讀】:目前石家莊住房公積金貸款最高額度為40萬。但是具體到每個申請人到底能貸出多少款來,還需要與申請人及其配偶的繳存基數、繳存時間等多個因素綜合確定。而在以前,申請貸款額度是單純與還款能力掛鉤的,這就導致了個別職工“鉆公積金空子”,繳存半年公積金,申請公積金貸款買房后,就停止繳納。這樣如果形成惡性循環會導致公積金可利用的貸款資金不足。新規此條也體現出權利和義務對等的原則。
  此外,《辦法》還結合石市房地產市場現實發展情況,首度推出了個人住房組合貸款業務。如果申請人從公積金貸款這里貸出的資金不能滿足購房需求時,還可以再通過商業銀行按揭貸款補足購房資金不足部分。而在以前,如果公積金貸款額度不能滿足購房人需求,就只能放棄利率優惠的公積金貸款,全部選擇商業銀行的按揭貸款。
  貸款年限后延到退休后五年
  【新規】:《辦法》第十條規定,公積金貸款期限最長為30年,且不超過借款人法定退休時間后的5個自然年度。
  【解讀】:對于貸款期限,石市以前執行的是到借款人法定退休時間。《辦法》對貸款期限延期到退休時間后的5個自然年度。相當于給中老年購房者使用利率優惠的公積金貸款條件進行了松綁。但是貸款期限依然不能超過30年。
  停繳公積金將恢復商業貸款利率
  【新規】:《辦法》第十一條規定,公積金貸款利率按照國家有關規定執行,貸款期限內如遇利率調整的,于次年1月1日起按相應檔次新的利率標準執行。貸款期限內,借款人停止繳存住房公積金的,貸款利率可按照相應檔次商業貸款利率執行。
  【解讀】:此條款通過強制性舉措對借款人進行了限制。如果借款人在公積金貸款過程中停止了繳存住房公積金,不履行自己的繳存義務了,在停繳時間內,公積金貸款利率將上浮按照相應檔次商業貸款利率執行。等借款人重新開始繳存公積金了,將再恢復執行公積金的優惠利率。
  公積金貸款期間可做變更
  【新規】:《辦法》第二十一條和第二十三條規定,貸款期間,借款人需對抵押人、抵押物、還款人、還款賬戶、還款期限等進行變更時,應征得公積金中心同意,并辦理相應手續。借款人應在銀行開立還款賬戶,采用委托銀行從該賬戶中扣款方式償還貸款。因特殊原因,可通過現金方式償還貸款本息。
  【解讀】:此條款是結合實際情況,明確準許進行貸款變更。比如,因夫妻離婚造成的后續還款還貸實際操作難題,就可以申請變更還款人或還款賬戶等方式,更方便操作。還有很多需要提前還款的貸款人,都可以根據此條規定直接走變更。同樣,第23條的設立也是考慮到比如夫妻離婚后還款賬戶需要變更期間,可以通過現金方式直接償還貸款本息。
  貸款逾期有權扣劃公積金余額償還
  【新規】:《辦法》第二十四條和二十五規定,借款人應根據借款合同約定,按期償還住房公積金貸款本息。貸款期限在1年以內(含1年)的,實行到期一次還本付息;貸款期限在1年以上的,實行等額本息還款方式按月償還貸款本息。借款人未按借款合同約定及時償還貸款本息的,公積金中心可對逾期部分計收罰息,也可同時解除借款合同,提前收回貸款本息。公積金中心有權扣劃借款人及其共同還款人住房公積金賬戶內余額,用于償還借款人逾期貸款本息。
  【解讀】:公積金貸款實行的是等額本息的還款方式,根據測算,等額本息和等額本金的還款方式最后的還款數額是一樣的。《辦法》針對逾期除了規定罰息,解除合同,同時規定中心可有權扣劃公積金余額用于償還逾期本息。借款人可在還款日前兩天進行還款,這樣可避免產生逾期。
  貸款監督更嚴格
  【新規】:《辦法》第二十八、二十九條規定,售房人、借款人出具虛假購房合同或其他證明材料騙取公積金貸款的,公積金中心應提前收回貸款,將其行為記入征信系統,并追究責任人的法律責任。公積金中心和受委托銀行應對公積金貸款的使用情況進行檢查,對擅自改變公積金貸款用途的,公積金中心應提前收回貸款,將其行為記入征信系統,并按有關規定予以處罰。
  【解讀】:這些貸款監督的條款更強化了誠實信用原則,借款人不能騙貸或出現逾期,石市下一步馬上推進征信系統,將執行更嚴格的貸款監督。

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